Untervermietung: Müssen Sie das erlauben?

Vor jeder Untervermietung muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Sie um Erlaubnis fragen. So sieht es § 540 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor. Und das heißt: Erfahren Sie davon, dass ohne Ihre Erlaubnis untervermietet wird, können Sie verlangen, die Untervermietung zu beenden. Dazu sollten Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter eine Frist setzen (üblicherweise 14 Tage nach Erhalt des Schreibens). Weisen Sie außerdem darauf hin, dass diese Untervermietung ohne Erlaubnis ein erheblicher Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten ist. Sollte Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Ihre Aufforderung ignorieren und die Untervermietung fortsetzen, behalten Sie sich vor, fristlos zu kündigen und Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Werden Sie um Erlaubnis gefragt, können Sie Ihre Zustimmung nicht ohne Weiteres verweigern. Unter bestimmten Voraussetzungen hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nämlich einen Anspruch darauf, Teile der Wohnung unterzuvermieten.

• Die Mieterin oder der Mieter muss selbst in der Wohnung wohnen bleiben. Sonst handelt es sich um eine Zwischenvermietung.

• Die Mieterin oder der Mieter muss Sie darüber informieren, an welche Person untervermietet werden soll. Und warum. 

• Die Mieterin oder der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen (mehr dazu gleich).

• Die Gründe für die Untervermietung müssen erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.

Das berechtigte Interesse an der Untervermietung

Bei der klassischen Untervermietung stehen die wirtschaftlichen Gründe im Vordergrund. Und ja, wenn es finanziell eng wird bei Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter, dann besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Darüber hinaus gibt es noch persönliche Gründe: Jemand soll als Untermieterin oder Untermieter aufgenommen werden, dem sich Ihre Mieter oder Ihr Mieter besonders verpflichtet fühlt. Inwieweit das zulässig ist, erfahren Sie hier. 

In Ihrem Mietvertrag können Sie die Untervermietung nicht einfach untersagen. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Doch gibt es auch Gründe, warum Sie Ihre Zustimmung verweigern können. An erster Stelle: Sie bestreiten, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt. Die Gründe, die Ihre Mieterin oder Ihr Mieter anführt, sind nicht stichhaltig. 

Ebenso können Sie die Erlaubnis verweigern, wenn die Gründe dafür bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestanden. Dieser Verdacht liegt vor allem nahe, wenn kurz nach Mietbeginn untervermietet wird, ohne dass sich die Lebenssituation der Mieterin oder des Mieters verändert hat.  

Sie können auch widersprechen, wenn die Person, an die untervermietet werden soll, für Sie nicht zumutbar ist. Deswegen muss nämlich auch ihr Name genannt werden. Allerdings sollten Sie wissen, dass die Hürden hier sehr hoch liegen und Sie nicht einfach eine Person ablehnen können, weil sie Ihnen nicht passt oder Sie vermuten, dass sich diese Person die Miete gar nicht leisten kann.

Und es gibt noch zwei weitere Gründe: Die Wohnung würde durch die Untervermietung überbelegt. Das müssen Sie allerdings nachweisen. Der zweite Grund ist, dass das Hauptmietverhältnis ohnehin in Kürze endet – wegen bereits erfolgter Kündigung oder weil der Zeitmietvertrag abläuft.

Entstehen Ihnen durch die höhere Belegung auch höhere Kosten, so dürfen Sie die auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen. Allerdings müssen Sie die auch belegen können. Es dürfte sich im Wesentlichen um Betriebskosten handeln, die steigen, wenn mehr Personen in Ihrer Wohnung leben. Deshalb dürfen Sie die Pauschale erhöhen oder auch den Betrag, der als Vorauszahlung zu leiten ist. Die Kaltmiete ist jedoch von der Belegung unabhängig und bleibt auch bei Untervermietung unverändert. 

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