Immobilien Ratgeber - 30.06.2022
Gibt es einen wesentlichen Mangel in der Wohnung, darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern. Doch in welcher Höhe? Dafür gibt es keine verbindlichen Richtlinien, sondern nur Orientierungswerte. Es kommt auf das Ausmaß der Beeinträchtigung an. Wir erklären Ihnen die wichtigsten Punkte zur Mietminderung.
Die entscheidende Frage lautet: Wie stark ist der „Gebrauch der Mietsache“ eingeschränkt? Lässt sich eine Herdplatte nicht nutzen oder treten im Treppenhaus unangenehme Gerüche auf, hält sich die Beeinträchtigung in Grenzen. Entsprechend niedrig fällt die Mietminderung aus. Gibt es jedoch einen Wasserschaden, Schädlingsbefall oder lässt sich die Wohnung im Winter nicht heizen, sind die Auswirkungen beträchtlich. Sind die Räume nicht bewohnbar, kann die Miete bis zu 100 % gemindert werden.
Entscheidend ist auch die Größe der Wohnung: Lässt sich ein Raum nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen, fällt die Mietminderung in einer Zweizimmerwohnung deutlich höher aus als in einem Haus mit sechs Zimmern.
Fällt die Heizung aus, kommt es auch auf den Zeitpunkt an. Bei milden Temperaturen liegt womöglich gar keine Beeinträchtigung vor, während bei Minusgraden der Ausfall der Heizung zur Unbewohnbarkeit führen kann.
Wie viel Mietminderung Ihre Mieterin oder Ihr Mieter geltend machen kann, das hängt auch von dem Objekt selbst ab. Bei einer hochpreisigen, exklusiven Wohnung dürfen die Ansprüche deutlich höher sein als bei einer einfachen Unterkunft. Es kommt darauf an, welchen Standard Ihre Mieterin oder Ihr Mieter erwarten darf. Wird der nicht eingehalten, ist eine Mietminderung möglich.
Dabei ist folgendes zu beachten: War der Mangel bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt oder haben Sie ausdrücklich darauf hingewiesen, darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht mindern.
Ein ganz entscheidender Faktor: Ist die Beeinträchtigung für eine Wohnung in dieser Lage üblich oder zu erwarten, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter sie womöglich hinnehmen. In einem Ausgehviertel kann man sich kaum über den üblichen Kneipenlärm beschweren. In einem ruhigen Wohnviertel sieht das ganz anders aus.
Auch das Vorkommen von Spinnen, Mäusen oder Silberfischchen muss vor diesem Hintergrund beurteilt werden. Soweit es sich nicht um eine Plage handelt, sondern im Rahmen des Üblichen bleibt, ist eine Mietminderung nicht möglich.
Leider gibt es keine verbindlichen Richtwerte, welche Mietminderung angemessen ist. Es gibt nur eine Fülle von Gerichtsurteilen, die eine bestimmte Quote bestätigt oder neu festgesetzt hat. Nicht selten ist die Mietminderung auch ganz abgelehnt worden. Ein paar typische Fälle haben wir aufgelistet. Doch betreffen diese gerichtlich anerkannten Quoten sehr unterschiedliche Objekte. Und so geben sie nur einen ungefähren Anhaltspunkt.
Abwasserinstallation defekt. Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38 % Mietminderung
Backofen nicht nutzbar: 3-5 % Mietminderung
Bad: Undichte Rohre und schwergängige Fenster: 10 % Mietminderung
Umfangreiche Bauarbeiten mit Lärm und Dreck im und am Haus: 22 % Mietminderung
Beheizung während der Heizperiode mangelhaft: 5-15 % Mietminderung
Totalausfall der Heizung während der Heizperiode: 100 % Mietminderung
Hohe Feuchtigkeit in der Wohnung: 20 % Mietminderung
Neubaufeuchtigkeit: 0 % Mietminderung
Ausfall der Warmwasserversorgung: 15-20 % Mietminderung
Schimmelpilzbefall: 20-30 % Mietminderung
Legionellen im Trinkwasser (leichte Überschreitung des Grenzwerts): 0 % Mietminderung
Legionellen im Trinkwasser (sehr starke Überschreitung des Grenzwerts): 25 % Mietminderung
Helle Leuchtreklame eines Einkaufszentrums vor dem Fenster: 0 % Mietminderung (ortsüblich)
Lärmbelästigung, nur am Vormittag: 0 % Mietminderung
Lärmbelästigung durch spielende Kinder: 0 % Mietminderung
Regelmäßiger Lärm durch andere Hausbewohner nach 22 Uhr: 10 % Mietminderung
Nächtliche Klopf- und Knackgeräusche in der Heizung: 10 % Mietminderung
